Dauerwohnrecht: Was Mieter darüber wissen sollten

Dauerwohnrecht – ein Begriff, der im Alltag eher selten fällt, dabei kann er besonders für ältere Menschen oder Familien mit unsicherer Wohnperspektive eine große Rolle spielen. Aber was steckt eigentlich dahinter? Und welche Rechte und Pflichten bringt ein Dauerwohnrecht mit sich?

Das Dauerwohnrecht ist ein dauerhaftes Wohnrecht an einer Immobilie, das notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen wird. Es ermöglicht einer Person, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Dieses Recht kann lebenslang oder zeitlich begrenzt eingeräumt werden und bietet weitreichende Sicherheit – weit über ein klassisches Mietverhältnis hinaus.

Gesetzliche Grundlage: Wo ist das Dauerwohnrecht geregelt?

Das Dauerwohnrecht ist in Deutschland gesetzlich geregelt – vor allem in zwei zentralen Gesetzen:

§ 31 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Der Paragraf 31 WEG bildet die rechtliche Grundlage für das Dauerwohnrecht. Dort heißt es:

„Ein Dauerwohnrecht ist das dingliche Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.“

Dieser Paragraf legt fest, dass das Dauerwohnrecht ein dingliches Recht ist – also ein Recht, das unmittelbar an der Immobilie selbst besteht und im Grundbuch eingetragen wird.

§§ 1090–1093 BGB – Wohnungsrecht und Dienstbarkeiten

Ergänzend dazu finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) Regelungen zu persönlichen Dienstbarkeiten:

• § 1093 BGB erlaubt einer Person, Teile eines Gebäudes zu Wohnzwecken zu nutzen – vergleichbar mit dem Dauerwohnrecht.

• Die Vorschriften in §§ 1090–1092 BGB regeln die Begründung und Wirkung solcher Rechte.

Wie wird das Dauerwohnrecht vereinbart?

Damit das Dauerwohnrecht rechtskräftig ist, sind folgende Schritte erforderlich:

1. Notarieller Vertrag zwischen Eigentümer und Wohnberechtigtem

2. Eintragung im Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht

Nur mit Grundbucheintrag ist das Wohnrecht rechtlich durchsetzbar und schützt zuverlässig – auch bei Eigentümerwechsel, Insolvenz oder Verkauf der Immobilie.

Für wen ist das Dauerwohnrecht interessant?

Das Dauerwohnrecht kann in ganz unterschiedlichen Lebenssituationen sinnvoll sein – besonders dann, wenn Wohnsicherheit ohne Eigentum gefragt ist:

Ältere Menschen nach Immobilienverkauf

Viele Senioren entscheiden sich dafür, ihre Immobilie zu verkaufen – z. B. um Kapital für die Altersvorsorge oder Pflegekosten freizusetzen. Mit einem eingetragenen Wohnrecht können sie dennoch lebenslang im eigenen Zuhause wohnen bleiben, ohne Miete zahlen zu müssen.

Familienangehörige oder enge Bekannte

Im Rahmen von Schenkungen oder Erbschaften wird oft ein Wohnrecht für Verwandte eingeräumt – etwa wenn Eltern dem Kind das Haus überschreiben, aber selbst darin wohnen bleiben möchten. Umgekehrt kann z. B. einem studierenden Kind ein gesichertes Wohnrecht eingeräumt werden.

Mieter mit unsicherer Wohnsituation

Gerade in Städten mit Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen oder bei drohendem Immobilienverkauf kann ein Dauerwohnrecht helfen, den Verbleib in der Wohnung langfristig zu sichern. Mieter*innen gewinnen dadurch rechtliche Stabilität und sind vor Kündigungen geschützt.

Das Dauerwohnrecht ist besonders dann sinnvoll, wenn ein persönliches Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümer und Bewohner besteht – zum Beispiel in Familien oder engen Partnerschaften.

Rechte und Pflichten beim Dauerwohnrecht

Wer ein Dauerwohnrecht besitzt, darf die Immobilie dauerhaft und in der Regel allein nutzen. Damit verbunden sind Rechte, aber auch bestimmte Pflichten.

Rechte des Wohnberechtigten

• Nutzung der gesamten Immobilie inklusive Keller, Garten oder Garage (je nach Vereinbarung)

• Besuchsrecht und Möglichkeit, mit Ehepartner oder Familienangehörigen zusammenzuwohnen

• Kündigungsschutz: Das Wohnrecht bleibt auch bei Eigentümerwechsel bestehen

• Grundbucheintrag schützt vor Verkauf oder Eigenbedarfskündigung

Pflichten des Wohnberechtigten

• Tragung der laufenden Nebenkosten wie Strom, Heizung, Wasser, Abfall

• Kleinere Instandhaltungen innerhalb der Wohnung (z. B. Schönheitsreparaturen)

• Umbauten oder Veränderungen müssen mit dem Eigentümer abgestimmt werden

Wichtig: Die genauen Rechte und Pflichten werden vertraglich geregelt. Eine notarielle Beratung ist dabei unbedingt zu empfehlen.

Wie unterscheidet sich das Dauerwohnrecht von einem Mietvertrag?

Auf den ersten Blick ähneln sich Mietvertrag und Dauerwohnrecht – in beiden Fällen lebt man in einer Immobilie, ohne Eigentümer zu sein. Doch die Unterschiede sind erheblich:

Merkmale	Dauerwohnrecht	Mietvertrag
Rechtsform	Dingliches Recht, im Grundbuch	Vertragliches Mietverhältnis
Kündigungsschutz	Sehr stark – kaum kündbar	Kündigung möglich (z. B. Eigenbedarf)
Laufzeit	Lebenslang oder befristet	Unbefristet oder befristet
Miete	Keine Miete, evtl. Einmalzahlung	Monatliche Mietzahlungen
Eigentümerwechsel	Wohnrecht bleibt bestehen	Mietvertrag kann gekündigt werden
Sicherheit	Höchste Wohnsicherheit	Abhängig vom Mietrecht

💡 Für Mieter kann das Dauerwohnrecht also eine deutlich sicherere Alternative zum klassischen Mietvertrag darstellen – insbesondere bei unsicherer Eigentümerlage oder Umwandlung in Eigentum.

Kann das Dauerwohnrecht erlöschen?

Das Dauerwohnrecht kann unter bestimmten Umständen enden:

• Durch Verzicht des Berechtigten (z. B. bei Umzug oder Eigenbedarf der Familie)

• Bei zeitlich befristetem Wohnrecht nach Ablauf der vereinbarten Frist

• Im Todesfall, wenn keine abweichende Regelung getroffen wurde

• In Ausnahmefällen durch gerichtliche Aufhebung bei grobem Fehlverhalten (z. B. mutwilliger Zerstörung)

Der entscheidende Vorteil: Der Verkauf der Immobilie hebt das Wohnrecht nicht auf. Der neue Eigentümer muss dies respektieren.

Fazit: Dauerwohnrecht – Sicherheit statt Sorge

Das Dauerwohnrecht bietet eine langfristige, rechtlich abgesicherte Wohnlösung – vor allem für Menschen, die zwar nicht Eigentümer sind, aber dennoch fest in ihrer Wohnung oder ihrem Haus leben möchten. Ob für Senioren, Familienmitglieder oder langjährige Mieter: Es schafft Sicherheit in unsicheren Zeiten.

💡 Wer über ein Dauerwohnrecht nachdenkt, sollte sich anwaltlich oder notariell beraten lassen – vor allem bei Fragen zur Gestaltung des Vertrags oder der Grundbucheintragung.

Weitere häufige Fragen zum Dauerwohnrecht

Wie lange gilt ein Dauerwohnrecht?

Ein Dauerwohnrecht kann lebenslang oder für einen festgelegten Zeitraum vereinbart werden. Die genaue Dauer wird im notariellen Vertrag festgehalten.

Rechtsgrundlage: § 31 WEG; ergänzend § 1090 BGB (Dauer und Inhalt beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten)

Kann ein Dauerwohnrecht vererbt werden?

Kann das Dauerwohnrecht gekündigt oder aufgehoben werden?

Darf ich mit Dauerwohnrecht untervermieten?

Muss ich beim Dauerwohnrecht eine Miete zahlen?

Was passiert mit dem Wohnrecht beim Verkauf der Immobilie?

Kann ich mein Dauerwohnrecht freiwillig aufgeben?

Wie unterscheidet sich das Dauerwohnrecht vom Nießbrauchrecht?

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