Mietkaution erklärt: Das musst du als Mieter wissen

Du hast endlich deine Traumwohnung gefunden, doch dann kommt die Frage nach der Mietkaution. Bis zu drei Nettokaltmieten müssen neue Mieter nach der Unterschrift des Mietvertrages aufbringen. Das kann schnell zu einer erheblichen Summe werden. Dieser umfassende Ratgeber erklärt dir alles Wichtige rund um die Mietkaution - von der rechtlichen Grundlage bis zur Rückzahlung nach dem Auszug.

Was ist eine Mietkaution und wofür brauchst du sie?

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die du zu Beginn des Mietverhältnisses erbringst. Sie dient dazu, eventuelle Ansprüche des Vermieters – zum Beispiel aus Mietrückständen, Betriebskostennachforderungen oder Schadenersatz wegen Beschädigungen – abzusichern.

Die Kaution schützt deinen Vermieter vor folgenden Fällen:

• Ausstehende Mietzahlungen

• Nicht gezahlte Betriebskosten

• Schäden an der Wohnung durch dich als Mieter

• Unterlassene Schönheitsreparaturen

• Erwartete Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen

Wichtig zu wissen: Eine Mietkaution ist kein Muss. Es ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, eine Kaution von der Mietpartei zu verlangen. Die Entscheidung liegt beim Vermieter. Allerdings verlangen nahezu alle Vermieter in Deutschland eine Mietkaution.

Wie hoch darf deine Mietkaution sein?

Die Kaution darf höchstens drei Kaltmieten – also ohne Vorauszahlung der Nebenkosten oder Nebenkostenpauschale – betragen (§ 551 BGB). Ausschließlich die Nettokaltmiete dient als Berechnungsgrundlage. Sie muss deshalb in deinem Mietvertrag genau aufgeführt sein.

Berechnungsbeispiel: Bei einer Nettokaltmiete von 800 Euro darf die Kaution maximal 2.400 Euro betragen. In der Praxis variiert der Betrag je nach Lage und Miethöhe zwischen 1.500 € und 5.000 €. Entscheidend bleibt die gesetzliche Obergrenze von drei Nettokaltmieten.

Nachträgliche Erhöhung nicht möglich

Die Höhe der Mietsicherheit ist im Mietvertrag geregelt. Vermieter dürfen sie nicht nachträglich erhöhen, selbst wenn die Miete steigt. Eine nachträgliche Erhöhung der Mietkautionssumme ist nicht möglich. Es zählt die Summe, die im unterschriebenen Vertrag ausgemacht wurde.

Ratenzahlung: Dein gesetzliches Recht

Eine der wichtigsten Informationen für dich als Mieter: Du darfst die Mietkaution in drei Raten abstottern. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die anderen in den Monaten danach (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Ratenzahlung darf dein Vermieter nicht ablehnen.

So funktioniert die Ratenzahlung:

• Rate: Bei Mietbeginn fällig

• Rate: Mit der zweiten Mietzahlung

• Rate: Mit der dritten Mietzahlung

Das darf ihm vom Vermieter nicht untersagt werden. Der Vermieter darf auch die Unterschrift des Mietvertrages nicht davon abhängig machen, ob der Mieter sofort die volle Kaution zahlt.

Vorsicht: Fristlose Kündigung bei Zahlungsrückstand

Neues BGH-Urteil 2024/2025: Bei Mietvertragsabschlüssen nach dem 30.4.2013 droht bei Nichtzahlung der Kaution ein gesteigertes Kündigungsrisiko! Denn gemäß § 569 Absatz 2a BGB darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Nettokaltmiete entspricht. Der Rückstand mit zwei Kautionsraten reicht also aus.

Wie wird deine Mietkaution angelegt?

Getrennte Anlage ist Pflicht

Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Mietkaution muss auf einem insolvenzfesten Konto separat vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.

Warum ist das wichtig? Die getrennte Anlage schützt dein Geld bei einer möglichen Insolvenz des Vermieters.

Zinsen gehören dir

Nach dem Zinsanstieg 2024/25 liegen viele Kautionskonten wieder bei 0,25 % – 1,0 % p. a. (Stand: Juni 2025). Zahlt die Bank für das Guthaben auf dem Mietkautionskonto Zinsen, stehen sie dir als Mieterin oder Mieter zu. Die meisten Kautionskonten sind sehr schlecht oder überhaupt nicht verzinst. Einige Banken verlangen bei der Eröffnung eine Gebühr. In einer Finanztip-Stichprobe im Januar 2025 lagen die Zinssätze bei höchstens 0,5 Prozent pro Jahr.

Alternative Anlagemöglichkeiten

Verpfändetes Sparbuch: Der Mieter kann sein Mietkautionskonto selbst einrichten. Dazu eröffnet der Mieter ein Sparkonto auf seinen Namen und verpfändet es zugunsten des Vermieters.

Tagesgeldkonto: Du könntest die Mietkaution auch auf einem guten Tagesgeldkonto anlegen. Die sind derzeit mit durchschnittlich 2,85 Prozent deutlich besser verzinst als einfache Mietkautionskonten. Allerdings ist das Verfahren kompliziert, da ein Treuhandkonto eingerichtet werden muss.

Alternativen zur Barkaution

Mietkautionsbürgschaft

Bei einer Bankbürgschaft verpflichtet sich die Bank gegenüber dem Vermieter, für den Kautionsbetrag aufzukommen. Ein klarer Vorteil hierbei ist, dass der Mieter nicht für die Kaution aufkommen muss.

Aktuelle Kosten 2025: Bei einer Mietsicherheit von 1.000 Euro können die Kosten bei 45 bis 75 Euro pro Jahr liegen. Der Mieter muss für eine Bearbeitungsgebühr aufkommen, die in der Regel zwischen 1,5% und 3,5% pro Jahr beträgt.

Mietkautionsversicherung

Bei einer Mietkautionsversicherung bürgt eine Versicherung für deine Mietkaution. Das bedeutet: Statt eines Geldbetrages hinterlegst du beim Vermieter eine Bürgschaftsurkunde der Versicherung als Mietsicherheit.

Unsere Empfehlung: Wir raten von einer Mietkautionsversicherung ab. Wenn du die Möglichkeit hast, die Kaution auch in bar zu bezahlen, solltest du diesen Weg wählen. Der Grund: Du zahlst dauerhaft Gebühren und bist trotzdem zur Schadenersatzzahlung verpflichtet.

Rückzahlung der Mietkaution: Was du wissen musst

Wartezeit nach dem Auszug

Es gibt keine feste Frist im Gesetz, bis wann dein Vermieter die Mietkaution nach dem Auszug freigeben muss. Nach der Rechtsprechung ist es in Ordnung, dass er dich bis zu sechs Monate auf deine Kaution warten lässt.

Gesetzlich gibt es keine fixe Rückgabefrist, üblich sind drei bis sechs Monate nach Auszug. Die Rückzahlung der Mietkaution findet nicht immer unmittelbar zum Ende der Mietdauer statt. Vermietende haben das Recht, sich Zeit für die Prüfung von etwaigen Ansprüchen gegen die Mietenden zu nehmen, daher kann die Rückzahlung bis zu 6 Monate (in Extremfällen einem Jahr) dauern.

Wann darf der Vermieter Geld einbehalten?

Aktuelle Rechtsprechung 2024: Der BGH entschied, dass Vermieter die Kaution auch dann einbehalten können, wenn die Abrechnung über Schäden erst nach mehr als sechs Monaten erfolgt, sofern die Ansprüche vorher geltend gemacht wurden.

Dein Vermieter darf nur dann Geld von der Kaution einbehalten, wenn berechtigte Ansprüche bestehen:

• Mietschulden: Hast du noch Mietrückstände oder musst du noch Nebenkosten nachzahlen, darf dein Vermieter dazu die Kaution verwenden

• Schäden: Schäden am Mietobjekt durch Vorsatz oder fahrlässiges Verhalten

• Schönheitsreparaturen: Bei wirksamen Klauseln im Mietvertrag

• Offene Nebenkosten: Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben

Was sind normale Verschleißerscheinungen?

Normale Abnutzungserscheinungen an der Mietimmobilie dürfen Vermieter nicht beanstanden und von der Mietkaution abziehen. Dazu gehören:

• Eine begrenzte Anzahl Bohrlöcher in Wänden

• Normale Abnutzung von Böden und Teppichen

• Geringfügige Beschädigungen an Fliesen

• Normale Abnutzung der Sanitäranlagen

Deine Rechte als Mieter

Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage verlangen

Als Mieter bist du berechtigt, einen Nachweis zu verlangen, dass der Vermieter die Kaution dem Gesetz entsprechend verzinst und unabhängig von seinem privaten Vermögen auf einem gesonderten Konto angelegt hat.

Rückforderung nach sechs Monaten

Du solltest die Kaution nach dem Auszug aus der Wohnung am besten schriftlich einfordern. Du solltest darauf verweisen, dass keine Mängel bei Übergabe festgestellt wurden oder du die Mängel mittlerweile beseitigt hast.

Hat der Vermieter sich bis circa sechs Wochen nach dem Auszug des Mieters zur Abrechnung der Kaution nicht von sich aus gemeldet oder Forderungen gestellt, dann sollte der Mieter ihn auffordern, über die Kaution abzurechnen.

Verjährung

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach dem ab 1.1.2002 geltenden Recht in drei Jahren (§ 195 BGB).

Finanzierung der Mietkaution: Deine Optionen

Falls du nicht genug Geld für die Kaution hast, gibt es verschiedene Möglichkeiten:

Dispokredit

Müssen nach der Zahlung der Kaution nur ein paar Tage bis zum nächsten Geldeingang auf dem Konto überbrückt werden, ist der Dispokredit (eingeräumte Kontoüberziehung) dafür eine Option.

Ratenkredit

Eine weitere Möglichkeit ist die Finanzierung mit Hilfe eines Privatkredites. Laufzeit und monatliche Rückzahlungsraten legst du hierbei selbst fest.

Familienbürgschaft

Reicht das eigene Geld nicht aus, um die Mietsicherheit zu bezahlen, kannst du alternativ eine Mietkautionsbürgschaft beantragen. In der Regel stellen Familienmitglieder die Bürgschaft, meist bürgen Eltern für ihre Kinder.

Tipps für eine reibungslose Kautionsabwicklung

Bei der Zahlung

• Dokumentation: Es ist dringend anzuraten, die Zahlungen für die Kaution jeweils gesondert zu leisten und auf der Quittung, der Überweisung oder dem Verrechnungsscheck unbedingt ausdrücklich zu vermerken, für welche Wohnung, von wem, wann und wieviel als Kaution geleistet wurde

• Aufbewahrung: Bewahre alle Zahlungsnachweise sorgfältig auf

Beim Auszug

• Erstelle ein detailliertes Übergabeprotokoll

• Dokumentiere den Zustand der Wohnung mit Fotos

• Fordere die Kaution schriftlich zurück

• Nenne Mietzeitraum, Übergabedatum und den genauen Betrag inklusive Zinsen, den du zurückerwartest

Besondere Situationen

Eigentümerwechsel

Seit dem 1.9.2001 gibt es hierzu eine neue Rechtslage: Der Erwerber des Mietgrundstücks haftet für die Kaution, unabhängig davon, ob ihm die Kaution ausgehändigt wurde oder nicht (§ 566 a Satz 1 BGB). Wird eine Wohnung oder das Mietshaus verkauft, geht die geleistete Mietkaution sofort auf die neue Eigentümer:in über. Für Mieter:innen besteht daher kein Grund zur Sorge, dass die Mietkaution verloren sein könnte.

Fazit: Gut informiert zur neuen Wohnung

Die Mietkaution ist ein wichtiger Bestandteil des Mietvertrags, der sowohl dich als Mieter als auch den Vermieter schützt. Mit dem Wissen aus diesem Ratgeber bist du bestens gerüstet:

Deine wichtigsten Rechte:

• Du darfst die Kaution in drei Raten zahlen

• Du hast Anspruch auf ordnungsgemäße Anlage und Verzinsung

• Du kannst nach spätestens sechs Monaten die Rückzahlung verlangen (wenn keine berechtigten Ansprüche bestehen)

• Du musst die Kaution laut Gesetz in drei gleichen Monatsraten zahlen; der Vermieter muss das Geld separat, verzinslich und treuhänderisch verwalten

Was du vermeiden solltest:

• Zahlung ohne ordentliche Dokumentation

• Verzicht auf Übergabeprotokolle

• Unklare Regelungen im Mietvertrag akzeptieren

Mit diesem Wissen kannst du selbstbewusst in Verhandlungen mit Vermietern gehen und sicherstellen, dass deine Kaution ordnungsgemäß behandelt wird. Eine gut dokumentierte Kautionsabwicklung erspart beiden Seiten später viel Ärger und Stress.

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